Dernière période triennale du bail commercial
(article paru dans notre newsletter n° 5)
Nous sommes souvent confrontés à une règle que malheureusement peu de clients connaissent parce qu'elle s'exerce à la frontière du droit commercial et de la jurisprudence qui y est attachée : la dernière période triennale du bail commercial.
Cette problématique intervient dans la cession d'un droit au bail ou dans la cession d'une affaire pour laquelle l'activité est exercée dans des murs en location. Le bail commercial est souvent abrégé sous la dénomination bail 3/6/9 même s'il peut prendre d'autres formes que ce grand classique. Dans cette forme du bail commercial, le bailleur s'engage à louer ses murs pendant 9 années et le locataire a la faculté, tous les 3 ans, d'y mettre un terme. Au bout des 9 années, le bailleur, comme le locataire, peut mettre fin au bail.
L'article L.145-14 du Code de commerce est très clair : "Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre."
Nous ne reviendrons pas sur l'article L.145-17 (manquements du locataire à ses obligations, dangerosité des locaux...) qui admet que le bail puisse ne pas être renouvelé sans indemnité d'éviction.
Par contre il existe une règle établie par la jurisprudence : si le locataire n'a pas exercé son activité dans les lieux pendant au moins 3 ans, le bailleur n'a pas à payer l'indemnité d'éviction. La jurisprudence considère qu'il est difficile, voire impossible, de chiffrer cette indemnité si l'activité n'a pas une ancienneté suffisante.
Quelles conséquences ? Lorsqu'une activité ou un droit au bail est cédé, et que l'on se trouve dans cette dernière période triennale, le risque pour l'acquéreur est d'être expulsé à la fin du bail sans aucun défraiement.
Comment résoudre cette question qui peut naturellement empêcher toute cession ? Il faut systématiquement prendre contact avec le bailleur pour lui proposer :
- Soit un renouvellement anticipé du bail : il s'engage à renouveler le bail à l'échéance (ceci peut être fait 2 ans et 11 mois avant la date d'échéance même si cela peut paraître bizarre)
- Soit d'établir un bail neuf avec le nouveau locataire : cela permet d'avoir un bail à jour des dernières réglementations et précisions nécessaires (surface des locaux, diagnostics...).
La cession peut ainsi avoir lieue et le nouvel exploitant a 9 années d'occupation (au minimum) des locaux garanties.